CASA DREAMING

En
estos artículos pretendemos contarte como hemos enfocado la
rehabilitación parcial de una vivienda unifamiliar en un pueblecito
de la provincia de Segovia. Se trata básicamente del desmontaje y
posterior construcción de la parte principal del forjado de cubierta
de la vivienda, usando en este caso rollizos de madera de pino.

Punto
de partida.

Partimos
en este caso del requerimiento por parte de la propiedad de
rehabilitar el forjado de cubiertas de la vivienda recientemente
adquirida. El inmueble no reúne unas condiciones estructurales
adecuadas, por lo que no solo debe acometerse la sustitución o
renovación del forjado de cubiertas, sino que también se debe
garantizar la seguridad estructural del conjunto.

La
limitación presupuestaria, a la baja, es otro de los principales
condicionantes del proyecto, siendo determinante en la forma de
enfocar las soluciones de los distintos requerimientos solicitados.

La
vivienda existente,
adosada
en una medianería a otra de parecidas características,
que tiene más de 35 años de antigüedad,
tiene
una superficie construida total de 312
metros cuadrados y
se levanta sobre muros de carga perimetrales formados por ladrillos
cerámicos macizos, con
forjados de madera.
La problemática principal es el mal estado de los elementos
estructurales, unido
a la escasa entidad constructiva y el mal estado en el que se
encuentra la pared medianera compartida con la vivienda colindante.

Análisis
de la vivienda.

La
edificación carece de valor patrimonial alguno, estando además
constituida por una gran variedad de épocas, sistemas constructivos
y calidades que se solapan sin sentido alguno y que suponen un
problema de definición a la hora de pretender restaurar alguno de
ellos. Es en definitiva un batiburrillo constructivo disfuncional que
en gran medida ha caducado, aunque algunos de sus elementos
constructivos gozan de gran solidez y dan garantía de su
funcionalidad futura.

La
propiedad nos ha referido los problemas que más le preocupa, aunque
la problemática del edificio es amplia y compleja. Este estudio se
va a ceñir al análisis fundamental de dos problemas funcionales que
presenta el inmueble y de cuya resolución depende el éxito de la
rehabilitación:

-Humedades
de contacto. El edificio presenta humedades importantes en toda la
zona de contacto con la medianería del edificio colindante al
inmueble de estudio. Las humedades proceden de la estructura de dicho
edificio vecino y afectan en profundidad a la viabilidad del edificio
de estudio para cumplir los requisitos de higiene y habitabilidad.

-Agotamiento
constructivo y estructural de la cubierta del edificio. La cubierta,
de interés patrimonial nulo y producto típico y sin valor de la
arquitectura vernácula de subsistencia, está en un estado
deplorable que recomienda su demolición y sustitución por un
sistema constructivo que reúna las exigencias actuales de seguridad
estructural y de impermeabilización.

-Ausencia
de cerramientos al norte, tras haberse hundido la cubierta del pajar
y corral. Esto hace necesaria la construcción de un nuevo
cerramiento para permitir el cierre de la casa al acceso tanto ante
alimañas animales como ante las humanas.

Cubierta.

La
cubierta está perdida. Cualquier intento de mantenerla profundizaría
en el error que se ha venido cometiendo a lo largo de los años. Es
en sí un claro ejemplo de construcción sin recursos adecuados. Así,
nos encontramos con el uso de todo tipo de materiales de madera,
habiéndose utilizado los menos malos en la parte de altillo sur y
los peores en la zona de corral en su vertiente norte. La calidad de
los materiales de construcción es muy deficiente para dicho uso y su
estado de conservación al límite del fallo. Es por eso que su
estructura presenta una situación que ha hecho que empiece a
colapsar.

El
colapso de la parte de la cubierta realizada con los materiales más
deficientes, signaliza una cuenta atrás que irá arrastrando el
resto de la estructura hacia la ruina de forma inexorable.

El
sistema de cobertura está ejecutado con el tradicional de teja
segoviana sobre lecho de barro. Es este un sistema muy pesado y que
aporta humedad continua a la madera que lo sujeta. Es este hecho el
que hace que se pudran fácilmente los materiales de sustentación
primaria. El sistema constructivo pertenece a una época en la que el
propietario se encargaba de retejar y arreglar el barro de tanto en
tanto. Sin este cuidadoso mantenimiento la ruina es inevitable. El
peso y la humedad, trabajan contra la madera haciéndola flectar más
y garantizando las condiciones idóneas para que la ataquen hongos y
demás tipos de xilófagos.

El
sistema constructivo se asemeja al de un puzzle compuesto de piezas
de todo tipo con secciones estructurales insuficientes para la
función de carga asignada y que se apuntalan unas a otras en un
alarde de estabilidad propio más de un circo que de una estructura,
y que son testigos de la capacidad del ingenio humano cuando la
necesidad aprieta, de conseguir crear elementos funcionales sin
disponer de los medios adecuados para ello. Parece realmente mentira
que se sustente.

La
estructura inmediatamente debajo del sistema estructural de la
cubierta que constituye el suelo del altillo y forjado sobre planta
baja, parece en perfecto estado funcional y no se presenta la
intención alguna de intervenir en él.

Humedades.

El
problema de las humedades se debe a dos motivos fundamentales:

-La
casa comparte el muro de carga con el edificio contiguo. De hecho,
probablemente el otro fuera construido posteriormente como un
edificio añadido por un mismo propietario por lo que se deduce tanto
en el ridículo espesor del mismo, como en la forma en que se traban
unos paños del muro con otros en épocas sucesivas y que acaban
haciendo que el hastial del vecino esté descansando sobre el
cerramiento compartido con el edificio que estamos analizando.

Este
muro adquiere la humedad a través del acceso de la cochera y la
mantiene durante periodos prolongados en el caso de lluvias
importantes.

Como
el muro es compartido y el problema viene de la otra parte del mismo,
su resolución directa y definitiva está fuera de nuestra capacidad
y revestida de probables problemas legales con los propietarios del
anejo. Urge encontrar una solución alternativa lo más definitiva
posible.

Es
importante destacar, que este hecho de compartir cerramiento con el
edificio vecino supone un problema grave en el largo plazo por varios
motivos, a saber: que la ruina de uno de los edificios va a afectar
ineludiblemente a la estabilidad del edificio contiguo; que
impermeabilizar una nueva cubierta respecto al muro del vecino se
hará imposible sin actuar en el muro de propiedad compartida, (con
los consiguientes retrasos, permisos, y riesgos legales, etc.); que
si el edificio contiguo es demolido algún día, el edificio que nos
ocupa se queda sin fachada hacia el oeste, que es la más afectada
por las inclemencias del tiempo, etc., etc.

-En
menor medida, que los suelos se ven expuestos al efecto de la
ascensión de agua por capilaridad natural desde el terreno de abajo.
Este efecto es más intenso tras la época de lluvia. Evidentemente,
el problema es secundario y carece, por lo que se ve en la mayor
parte de la vivienda, de importancia extrema. En un futuro se puede
plantear el levantado del suelo actual y la preparación de un suelo
mejor impermeabilizado si la propiedad así lo quisiera.

Soluciones
propuestas.

Ante
la dimensión y carácter de los problemas, se proponen las
siguientes soluciones:

Cubierta.

Sustitución
completa de cubierta, respetando la forma de los paños y la estética
exterior de la misma, aunque eliminando un trozo del faldón norte,
ahora hundido y que se convertirá en espacio abierto.

La
cubierta se hará con madera toda ella y en base a un esquema
constructivo compatible con la estructura inferior existente pero
optimizada estructuralmente en su diseño. Se utilizará madera
estructural en rollizo por su relación calidad-precio y también por
ser la forma constructiva más acorde estéticamente con la que va a
ser sustituida. La relación de capacidad estructural con respecto al
peso de la misma se multiplica muy positivamente, lo que permite un
bajo cubierta estructuralmente diáfano salvo en el elemento
permeable de diafragma que une el caballete con la estructura situada
a nivel de suelo del altillo. El resultante será una construcción
muy estable, más ligera y duradera.

La
cubierta tan solo apoyará en los muros perimetrales y sobre la
crujía estructural existente entre el baño y el pasillo en planta
baja. Esto permitirá una actuación más libre en una futura
reestructuración de la distribución de la planta baja, siempre que
se mantenga la estabilidad estructural de la crujía central que
sostiene a la cumbrera. El sistema estructural está pues pensado
para que el cliente tenga total libertad compositiva en ambas plantas
con tan solo garantizar la estabilidad de la crujía central.

La
reconstrucción se hará recuperando la teja original y sustituyendo
la cama de barro por onduline bajo teja, según se está haciendo
tradicional en la zona, haciendo posible el mantenimiento de la
estética original pero reduciendo peso a la estructura y eliminando
cualquier posibilidad de goteras en el futuro.

El
único problema que presenta esta cubierta es el contacto de los
planos de tejado con el hastial de medianería. Este elemento
constructivo es insuficiente de partida debido a la composición,
pero además presenta un estado de conservación insuficiente y ya
han comenzado a desprenderse trozos del mismo sobre la cubierta a
reconstruir. Esto hace aún más necesaria la construcción del nuevo
muro de medianería que se plantea en el capítulo de humedades. La
idea es que este nuevo muro supere en altura al nivel de nuestra
cubierta hasta en un metro de línea paralela a nuestros faldones
para conseguir dos objetivos:

-Crear
un peto de protección ante la caída de restos del edificio
contiguo.

-Crear
un elemento de protección que nos permita generar una
impermeabilización perfecta para los dos paños con confluyen contra
la medianera. Sin ello no sería posible garantizar la
impermeabilización a largo plazo.

Nuevo
cerramiento exterior.

Si
consideramos seriamente la definición estricta de cerramiento, queda
absolutamente manifiesto que este edificio tan solo posee dos caras
cerradas, la fachada sur y la fachada este. Las otras dos
orientaciones carecen de elementos de cerramiento que cumplan su
función según se entiende en las exigencias mínimas actuales, ni
en las cuestiones de seguridad estructural, ni en las de protección
de incendio entre medianeras, ni en el aspecto de aislamiento
térmico, ni acústico ni de salubridad, ni de ningún tipo.

Este
asunto supone que se ha de construir un cerramiento completo en las
dos caras. Sin él no tendremos garantías de que la casa esté
protegida ante robos, incendios, etc. con lo que ni siquiera será
posible la adquisición de un seguro del hogar ni se obtendrá el
valor inmobiliario lógico de la inversión realizada en el resto de
la construcción. A cambio, la correcta y completa realización de
los dos paños de cerramiento, garantizará de una vez por todas, la
solución de un gran número de problemas y mejorará ostensiblemente
la calidad y valor del inmueble. Es esta una obra que de querer
hacerse bien, debiera realizarse después del desmontado de la
estructura de cubierta antigua y antes del montaje de la nueva
estructura, para que así, la una y la otra consigan ser trabadas de
la mejor manera.

El
sistema constructivo propuesto para la ejecución de todo el
cerramiento exterior es el de muro de obra con aparejo de bloques de
termoarcilla de 29 cm de espesor con enfoscado interior y exterior de
cemento y arena. El muro irá adecuadamente armado para conseguir la
máxima estabilidad ante el pandeo. Se dispondrán los huecos que
requiera la propiedad para colocar puertas y ventanas que ellos
pondrán a disposición del albañil para que este pueda
dimensionarlos correctamente.

Esta
intervención no contempla en principio ni remates ni acabados por
deseo de la propiedad.

Junto
a la actuación de construcción de los nuevos cerramientos al norte
y al oeste, se plantea, tras el desmontado de la cubierta actual, la
necesidad de llevar a cabo ajustes de albañilería en la cota de
apoyo de la estructura de madera que será colocada posteriormente.

La
problemática del hastial medianero es de gran importancia. La zona
rodeada en rojo nos indica el área visible de un problema que se
extiende hasta la cimentación. Tenemos dos inmuebles de dos
propietarios distintos que comparten no un cerramiento como debieran
sino una especie de tabiquería común que no cumple ninguno de los
requisitos que habría que exigirle a dicho elemento, como por
ejemplo, que un incendio en el edificio del vecino no pueda
propagarse al otro.

En
esta otra vista se aprecia como además de que el mencionado hastial
compartido supone un riesgo desde el punto de vista de posibles
situaciones de incendio, ya hay signos de que se está empezando a
descomponer estructuralmente, con desprendimientos de elementos
constructivos, uno a punto de caer, el otro ya caído sobre la
cubierta, ambos reseñados en verde. El elemento de cerramiento y
medianería que se propone construir sobresaldría 1 metro en
paralelo al paño de cubierta. Con ello garantizaríamos la
impermeabilización de nuestra cubierta y tendríamos un parapeto
ante posibles desprendimientos y desplomes del edificio contiguo.